Pacote Fiscal da Habitação: o que muda no IVA, IMT, IRS e arrendamento

Foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprova um conjunto de medidas fiscais destinadas a incentivar a construção, a reabilitação urbana, o arrendamento habitacional e o investimento imobiliário em Portugal.

As novas regras abrangem áreas como o IVA na construção e reabilitação, o IMT, o IRS, o IRC, as mais-valias imobiliárias, o arrendamento acessível e novos mecanismos de incentivo ao investimento em habitação.

Neste artigo, resumimos os principais pontos do pacote fiscal da habitação e explicamos o que estas alterações podem significar para compradores, proprietários, senhorios, investidores e promotores imobiliários.

IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação

Uma das medidas mais relevantes do novo pacote fiscal é a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA a 6% em determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação.

Esta medida poderá representar uma redução significativa dos custos associados à construção e reabilitação, contribuindo para tornar alguns projetos habitacionais mais viáveis.

O regime aplica-se, em termos gerais, a imóveis destinados a:

• habitação própria e permanente;
• arrendamento habitacional;
• contratos com rendas dentro dos limites definidos;
• operações que cumpram os requisitos previstos no diploma.

O objetivo principal é aumentar a oferta de casas disponíveis no mercado, tanto para compra como para arrendamento.

Quem pode beneficiar do IVA reduzido?

A aplicação da taxa reduzida de IVA não é automática. Para beneficiar deste regime, é necessário cumprir um conjunto de condições previstas no diploma.

Entre os principais requisitos estão os limites aplicáveis ao valor do imóvel ou da renda, bem como o cumprimento dos prazos associados ao licenciamento e à utilização do imóvel.

No caso da habitação própria e permanente, o regime está pensado para imóveis destinados a residência habitual do comprador. Já no caso do arrendamento, a medida dirige-se a imóveis colocados no mercado com rendas consideradas moderadas.

O que acontece se o proprietário mudar de casa?

Uma das alterações mais relevantes face à versão anteriormente discutida está relacionada com a penalização aplicável quando o imóvel deixa de ser habitação própria e permanente em menos de 12 meses.

Na versão final do diploma, o proprietário que beneficie do IVA reduzido a 6% não terá de devolver automaticamente a diferença de IVA caso deixe de utilizar o imóvel como residência permanente dentro desse prazo.

No entanto, existe uma penalização em sede de IMT. Nestes casos, será aplicado um agravamento de IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável.

Ou seja, o benefício em sede de IVA não é automaticamente perdido, mas a alteração da finalidade do imóvel pode ter consequências fiscais relevantes.

Prazos e condições a ter em conta

Para que a taxa reduzida de IVA possa ser aplicada, existem prazos e formalidades que devem ser respeitados.

O diploma prevê que o imóvel tenha de ser vendido dentro do prazo máximo previsto após a emissão da licença de utilização. Além disso, deve constar uma menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa reduzida de IVA.

O regime aplica-se a obras cujo procedimento de licenciamento tenha sido iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

A produção de efeitos da taxa reduzida está prevista para 1 de julho de 2026, embora possam existir regras específicas para aplicação a partir de janeiro de 2026 em determinadas situações.

Benefícios fiscais no arrendamento habitacional

Além da redução do IVA na construção e reabilitação, o pacote fiscal inclui também medidas destinadas a incentivar o arrendamento habitacional.

Entre as principais alterações está a redução da tributação sobre rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento com rendas moderadas.

Estas medidas podem ser relevantes para proprietários e investidores que pretendam colocar imóveis no mercado de arrendamento, desde que os contratos respeitem os limites e condições definidos.

Na prática, o Governo pretende tornar o arrendamento habitacional mais atrativo do ponto de vista fiscal, estimulando a oferta de casas para arrendar.

Mais-valias imobiliárias reinvestidas em arrendamento

Outra medida importante diz respeito à exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias quando o valor obtido com a venda de um imóvel seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Esta alteração pode ser especialmente relevante para proprietários que vendam um imóvel e pretendam reinvestir o montante obtido em novas soluções de arrendamento.

O objetivo é canalizar capital privado para o aumento da oferta habitacional, promovendo o investimento em imóveis destinados ao mercado de arrendamento.

Dedução das rendas no IRS

O diploma prevê ainda alterações favoráveis para os arrendatários.

O limite anual para a dedução das rendas pagas no IRS será aumentado progressivamente:

• 900 euros em 2026;
• 1.000 euros em 2027.

Esta medida pretende aliviar parte do esforço financeiro das famílias que vivem em casas arrendadas, num contexto em que os custos da habitação continuam a ter um peso significativo no orçamento familiar.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O novo pacote fiscal inclui também o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, conhecido como RSAA.

Este regime estabelece rendas máximas calculadas com base em 80% da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho.

A criação deste regime pretende simplificar o enquadramento do arrendamento acessível, criando uma referência objetiva para a definição de rendas consideradas compatíveis com os objetivos da política pública de habitação.

Contratos de Investimento para Arrendamento

Outra novidade relevante são os Contratos de Investimento para Arrendamento, também conhecidos como CIA.

Estes contratos poderão oferecer benefícios fiscais por um período até 25 anos para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento ou subarrendamento habitacional.

Este regime dirige-se sobretudo a investidores e promotores imobiliários que pretendam desenvolver projetos com impacto na oferta de habitação para arrendamento.

Ao contrário de outras medidas do pacote fiscal, os Contratos de Investimento para Arrendamento têm entrada em vigor prevista apenas para setembro de 2026.

O impacto no mercado imobiliário

O novo pacote fiscal da habitação representa uma tentativa de estimular a oferta de imóveis no mercado português, através de incentivos fiscais dirigidos à construção, reabilitação e arrendamento.

Para compradores, poderá significar novas oportunidades em imóveis abrangidos pelo regime de IVA reduzido. Para proprietários e senhorios, as alterações ao IRS e ao regime de arrendamento poderão tornar mais atrativo colocar imóveis no mercado. Para investidores, os novos regimes fiscais podem criar condições mais favoráveis ao desenvolvimento de projetos habitacionais.

Ainda assim, é fundamental analisar cada caso de forma individual, uma vez que a aplicação dos benefícios depende do cumprimento de requisitos específicos, prazos, limites de valor e finalidade dos imóveis.

Conclusão

O pacote fiscal da habitação introduz mudanças importantes no mercado imobiliário português, com destaque para o IVA a 6% na construção e reabilitação, o agravamento de IMT em determinadas situações, os benefícios fiscais no arrendamento, o aumento da dedução das rendas no IRS e os novos regimes de incentivo ao investimento habitacional.

Estas medidas poderão ter impacto direto em compradores, proprietários, senhorios, investidores e promotores imobiliários.

Na Wecore, acompanhamos a evolução do mercado imobiliário e das medidas que podem influenciar decisões de compra, venda, arrendamento e investimento.